En 2018, le dispositif PINEL se poursuit à des conditions toujours aussi avantageuses.

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Dernière année pour le prêt à taux zéro dans le neuf : "LE PRÊT A TAUX ZERO (PTZ)"

 

2018 sera la dernière année pour profiter du Taux Zéro dans le neuf, et sur l’intégralité du territoire.  Dès 2019, il sera raboté et perdra très certainement son éligibilité sur les zones périurbaines. Il est donc essentiel de ne pas attendre et de boucler son projet en 2018.

Qu’est-ce que c’est ?

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt sans intérêt, accordé sous condition de ressources pour compléter un prêt principal, et aider les ménages à acheter leur première résidence principale.

Qui peut bénéficier du PTZ ?

Pour pouvoir prétendre au PTZ, aucun des futurs occupants du logement (qu'il soit ou non emprunteur) ne doit avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l'offre de prêt, qu'il l'ait achetée, héritée ou qu'il ait bénéficié d'une donation.

Le logement concerné par le prêt doit être la résidence principale du bénéficiaire, c'est-à-dire qu'il doit l'occuper au moins 8 mois par an, sauf déplacements obligatoires, et ce pendant au moins 6 ans 1.

Les futurs occupants du logement peuvent en revanche être propriétaires de résidences secondaires, d'investissements locatifs ou de parts dans une SCPI (mais pas de leur résidence principale au cours des 2 dernières années).

Certains non primo-accédants peuvent également bénéficier du PTZ si l'un des occupants du logement :

  • est titulaire d'une carte d'invalidité (deuxième ou troisième catégorie);
  • bénéficie de l'allocation adulte handicapé (AAH) ou de l'allocation d'éducation spéciale (AES);
  • a été victime d'une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable définitivement sa résidence principale;
  • dont la résidence principale a été expropriée pour cause d'utilité publique.

D'autre part, l'octroi du PTZ est assorti de conditions de ressources. Le revenu pris en compte est le revenu fiscal de référence (RFR) de l'année N-2 figurant sur l'avis d'imposition de l'année N-1 2 :

 

Nombre de personnes

Zone A

Zone B1

Zone B2

Zone C

1

37 000 €

30 000 €

27 000 €

24 000 €

2

51 800 €

42 000 €

37 800 €

33 600 €

3

62 900 €

51 000 €

45 900 €

40 800 €

4

74 000 €

60 000 €

54 000 €

48 000 €

5

85 100 €

69 000 €

62 100 €

55 200 €

6

96 200 €

78 000 €

70 200 €

62 400 €

7

107 300 €

87 000 €

78 300 €

69 000 €

8 et plus

118 400 €

96 000 €

86 400 €

76 800 €

 

1 : Au cours des six années suivant la date de versement du prêt, le logement ne peut être loué qu'en cas de mutation à plus de 50 kilomètres ou 1h30 de transport du logement, de divorce ou de dissolution d'un PACS, de chômage de plus d'un an, d'invalidité ou de décès. Il ne peut pas devenir résidence secondaire, local commercial, professionnel ou location de vacances.

2 : Les revenus pris en compte (Revenu fiscal de référence figurant sur l'avis d'imposition) sont ceux de tous les occupants du logement à titre de résidence principale. Ils concernent l'avant-dernière année précédant celle de l'offre de prêt. Ils tiennent compte des abattements (10% pour les salariés) et des autres cas particuliers (pensions alimentaires, revenus fonciers, dons aux oeuvres).                   

Si vous vous êtes mariés (ou pacsés) cette année-là, il faut prendre en compte la somme des 3 revenus fiscaux (les 2 avis d'impositions séparés et celui en commun). Si vous avez divorcé(e) l'année de prise en compte du revenu fiscal de référence, vous avez dû faire 2 déclarations, une en couple et une célibataire, il faut donc calculer sur la déclaration commune uniquement votre revenu fiscal de référence et l'additionner à votre déclaration de célibataire.

Quelles opérations peut financer le PTZ ?

Le PTZ peut aider au financement d’un logement neuf, à acheter ou à construire, ou d’un logement ancien à condition d’y faire des travaux.

Il est également possible d’en bénéficier pour acquéreur un logement ancien dans le cadre de la vente du parc social à ses occupants.

Logement neuf

L’octroi du PTZ pour les logements neufs concerne les opérations suivantes :

la construction d’un logement, accompagnée le cas échéant de l’acquisition de droits de construire ou de terrains destinés à la construction de ce logement ;

  • l’acquisition d’un logement en vue de sa première occupation ;
  • l’aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l’habitation ;
  • l’acquisition d’un logement en vue de sa première occupation après la réalisation de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens fiscal (1) ;
  • l’acquisition d’un logement faisant l’objet d’un contrat de location-accession (régi par la loi du 12.7.84), lorsque l’emprunteur est le premier occupant à la date de la levée d’option.

Le PTZ peut financer l’acquisition de la nue-propriété ou de l’usufruit, l’achat de parts indivises d’un logement ou d’un terrain mentionné dans la liste ci-dessus, sous réserve que l’opération conduise à l’acquisition totale du logement ou du terrain.

Les opérations listées ci-dessus peuvent comprendre des travaux, y compris des travaux financés par l’Eco-prêt à taux zéro (mais dans ce cas ils ne sont pas comptés dans le coût total de l’opération).

Dans la mesure où les dépendances font partie d’une opération immobilière, elle-même financée par le PTZ, les dépendances (garages, emplacements de stationnement, jardins etc.) peuvent également être financées par le PTZ (arrêté du 30.12.10 : art 1).

Logement ancien avec travaux

Les opérations d’acquisition dans l’ancien avec travaux sont éligibles depuis le 1er janvier 2015 sous les conditions suivantes :

  • l’opération doit comprendre des travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à 25% du coût total de l’opération (incluant le coût des travaux) ;
  • ces travaux doivent être réalisés dans un délai de trois ans après l’émission de l’offre de PTZ.

Les travaux d’amélioration à réaliser sont des travaux ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes (définies à l’article 1 de l’arrêté du 30.12.10), la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ou des travaux destinés à réaliser des économies d’énergie (hors montants financés par un éco-PTZ).

Pour ces opérations éligibles, les conditions du PTZ (montant et profil de remboursement) sont les mêmes que s’il s’agissait de neuf.

Pour bénéficier du PTZ, l’emprunteur doit fournir, avec son dossier de prêt, les devis correspondant aux travaux prévus. Après l’achèvement des travaux, il devra transmettre à son établissement de crédit les factures de travaux.

Logement ancien dans le cadre de la vente du parc social à ses occupants

L’acquisition d’un logement ayant déjà été occupé est finançable par le PTZ sous réserve que l’opération concerne la vente d’un logement du parc social à ses occupants.

Sont concernés les ventes à leurs occupants des logements appartenant à un organisme HLM (offices publics de l’habitat, sociétés anonymes d’habitations à loyer modéré, sociétés anonymes coopératives de production et sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif d’habitations à loyer modéré, fondations d’habitations à loyer modéré) ou à une société d’économie mixte. Dans ce dernier cas, le logement doit faire l’objet d’une convention APL (article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation).

S’il s’agit d’un logement occupé, l’acquéreur doit être le locataire du logement ou, sur sa demande, son conjoint, ou ses ascendants ou descendants. Ces derniers (ascendants et descendants) doivent avoir des ressources qui n’excèdent pas celles autorisées pour le prêt locatif social (PLS). S’il s’agit d’un logement vacant, l’acquéreur doit être locataire d’un logement appartenant au même bailleur dans le département, ou gardien d’immeuble employé par l’organisme (article L.443-11 du code de la construction et de l’habitation).

Pour bénéficier du PTZ, le prix de vente du logement doit être inférieur au prix de l’évaluation faite par le service des domaines.

Le compromis de vente, auquel est annexée l’évaluation du service des domaines, fourni à l’établissement prêteur, permet de vérifier que les conditions sont remplies.

Résidence principale

Le prêt ne peut concerner que la résidence principale, qui doit être occupée au moins huit mois par an.
Cette période de huit mois n'est pas exigée quand le propriétaire peut invoquer des cas d'obligation professionnelle, de problèmes de santé ou un cas de force majeure.

Le demandeur doit s'engager à occuper le logement dans l'année qui suit la déclaration d'achèvement des travaux ou l'acquisition.     

Ce délai est porté à six ans pour les personnes qui souhaitent occuper le logement après leur départ en retraite. Pendant cette période, le logement peut être loué à un locataire dont les ressources ne doivent pas dépasser celles donnant droit au Prêt Locatif Social (PLS).

Location du bien

Que ce soit pour des PTZ émis avant ou après le 1er janvier 2016, la mise en location du bien financé par le PTZ est possible durant les 6 années suivant la date de versement du prêt, sous réserve de respecter les conditions suivantes :

  • survenance de l’un des faits générateurs suivants : mobilité professionnelle (mutation par exemple) lorsque la distance séparant le nouveau lieu de l'activité et le logement financé est au moins de 50 km ou entraîne un temps de trajet aller au moins égal à 1 h 30 ; décès ; divorce ; dissolution d'un pacte civil de solidarité (Pacs) ; chômage d'une durée supérieure à un an attestée par l'inscription sur la liste des demandeurs d'emploi mentionnée à l'article L. 5411-1 du code du travail ; ou de la survenance pour l'une des personnes mentionnées au b de l'article L. 31-10-4 d'une invalidité reconnue soit par la décision de la commission des droits et de l'autonomie des personnes handicapées mentionnée à l'article L. 146-9 du code de l'action sociale et des familles, soit par délivrance par cette commission de la carte d'invalidité prévue à l'article L. 241-3 du même code ;
  • la location est d'une durée maximale de six ans ;
  • les ressources du locataire, à la date de la signature du contrat de location, n'excèdent pas les plafonds applicables pour la location d'un logement locatif social ;
  • le montant du loyer n'excède pas les plafonds applicables pour la location d'un logement locatif social.

Pour les offres de PTZ émises à compter du 1er janvier 2016 et sur accord de la banque et de l’emprunteur pour les offres émises antérieurement, au-delà de 6 ans, la mise en location est possible sans condition.

De même, au cours des six années suivant la date de versement du prêt, les logements acquis avec le PTZ ne peuvent être :

  • ni affectés à la location saisonnière ou à la location meublée ;
  • ni utilisés comme résidence secondaire ;
  • ni utilisés à titre d’accessoire du contrat de travail.

Au-delà des 6 années suivant la date de versement du prêt, ces opérations peuvent être autorisées sans condition pour les offres de PTZ émises depuis le 1er janvier 2016 et sur accord de la banque et de l’emprunteur pour les offres émises antérieurement.

Le montant du PTZ

Le montant du PTZ dépend du prix (coût total de l'opération toutes taxes comprises) et de l'ancienneté du logement à financer. Il dépend par ailleurs de la composition du ménage et de la zone géographique.

Il est égal à un pourcentage du prix du logement. Ce prix est lui-même soumis à un plafond d'opération.

D'autre part, le montant du PTZ ne peut pas excéder la somme des montants des autres prêts souscrits pour l'achat du logement (y compris les prêts aidés, PEL, prêt employeur...).

Comment déterminer le coût total de l'opération ?

Le coût total de l'opération à prendre en compte dépend du type de projet envisagé :

  • Pour une construction : prix d'achat du terrain + coût de la construction + frais annexes (tous frais liés à l'acquisition, à l'exception des frais de notaire);
  • Pour l'achat d'un logement neuf : prix d'achat du bien + frais annexes;
  • Pour l'achat d'un logement ancien rénové : prix d'achat du bien + travaux éligibles + frais annexes;
  • Pour l'achat par ses occupants d'un logement HLM : prix d'achat du bien + travaux de rénovation éventuels + frais annexes.

Le montant du PTZ, exprimé en pourcentage du coût total de l'opération, est défini dans le tableau ci-dessous :

 

Zones géographiques

Neuf

Ancien rénové

Ancien parc social

Zone A

40%

-

10%

Zone B1

40%

-

10%

Zone B2

40%

20%

10%

Zone C

40%

20%

10%

 

Les plafonds d’opération dépendent eux aussi de la composition du ménage et de la zone géographique du logement.

 

Composition du ménage

Zone A

Zone B1

Zone B2

Zone C

1 personne

150 000 €

135 000 €

110 000 €

100 000 €

2 personnes

210 000 €

189 000 €

154 000 €

140 000 €

3 personnes

255 000 €

230 000 €

187 000 €

170 000 €

4 personnes

300 000 €

270 000 €

220 000 €

200 000 €

5 personnes et plus

345 000 €

311 000 €

253 000 €

230 000 €

 

Zonage PTZ

Les 4 zones géographiques ont été définies en tenant compte de la tension du marché immobilier local :

  • Zone A : Agglomération parisienne et grandes agglomérations de Province, Côte d'Azur, Genevois français;
  • Zone B1 : Agglomérations de plus de 250.000 habitants hors zone A, grande couronne autour de Paris, pourtour de la Côte d'Azur, quelques agglomérations où les prix de l'immobilier sont hauts, Outre-mer, Corse et Îles;
  • Zone B2 : Agglomérations de plus de 50.000 habitants, communes chères en zones littorales ou frontalières, pourtour de l'Île-de-France;
  • Zone C : Reste du territoire français.

La durée du PTZ

La durée de remboursement du prêt dépendra des revenus de l'année N-2, de la zone géographique et de la composition du ménage.

Toutefois, les revenus pris en compte ne peuvent pas être inférieurs au neuvième du coût total de l'opération.

Comment déterminer la tranche de revenus à laquelle vous appartenez ?

Le revenu pris en compte est le revenu fiscal de référence (RFR) de l'année N-2 figurant sur l'avis d'imposition de l'année N-1 ¹.

Il tient compte des abattements (10% pour les salariés) et des autres cas particuliers (pensions alimentaires, revenus fonciers, dons aux oeuvres).

Ce revenu doit être divisé par le coefficient familial :

 

Composition du ménage

Coefficient familial

1 personne

1

2 personnes

1,4

3 personnes

1,7

4 personnes

2

5 personnes

2,3

6 personnes

2,6

7 personnes

2,9

8 personnes

3,2

 

Le chiffre obtenu vous permet ensuite de déterminer à quelle tranche de revenus vous appartenez :

 

Tranche

Zone A

Zone B1

Zone B2

Zone C

1

≤ 22 000 €

≤ 19 500 €

≤ 16 500 €

≤ 14 000 €

2

≤ 25 000 €

≤ 21 500 €

≤ 18 000 €

≤ 15 000 €

3

≤ 37 000 €

≤ 30 000 €

≤ 27 000 €

≤ 24 000 €

 

1 : Les revenus pris en compte (Revenu fiscal de référence figurant sur l'avis d'imposition) sont ceux de tous les occupants du logement à titre de résidence principale. Ils concernent l'avant-dernière année précédant celle de l'offre de prêt. Ils tiennent compte des abattements (10% pour les salariés) et des autres cas particuliers (pensions alimentaires, revenus fonciers, dons aux oeuvres)

Si vous vous êtes mariés (ou pacsés) cette année-là, il faut prendre en compte la somme des 3 revenus fiscaux (les 2 avis d'impositions séparés et celui en commun). Si vous avez divorcé(e) l'année de prise en compte du revenu fiscal de référence, vous avez dû faire 2 déclarations, une en couple et une célibataire, il faut donc calculer sur la déclaration commune uniquement votre revenu fiscal de référence et l'additionner à votre déclaration de célibataire.

Grâce à cette tranche, vous pouvez déterminer la durée sur laquelle vous rembourserez votre PTZ. Les remboursements peuvent en outre être différés :

 

Tranche

Capital différé

Durée période 1

Durée période 2

1

100%

15 ans

10 ans

2

100%

10 ans

12 ans

3

100%

5 ans

15 ans

 

Quels prêts complémentaires au PTZ ? Quelle assurance emprunteur ?

Les prêts complémentaires au PTZ

Le PTZ, qui ne peut être accordé seul, est cumulable avec tout autre prêt, sous réserve des conditions éventuelles d’obtention liées à chaque prêt :

  • prêt conventionné (dont PAS ou PSLA lors de la levée d’option dès lors que l’emprunteur est le premier occupant du logement à cette date) ;
  • prêt bancaire ;
  • prêt d’épargne logement ;
  • prêt d’Action logement ;
  • prêt à caractère social, notamment émis par la collectivité territoriale du lieu d’implantation du logement ;
  • éco prêt à taux zéro (dans ce cas, le coût d’opération retenu pour le calcul du montant du PTZ ne tient pas compte des montants de travaux financés par l’Eco-prêt à taux zéro).

A noter que le PTZ peut être accordé par un établissement de crédit différent de celui qui accorde le prêt principal.

Aucun frais de dossier ne peut être perçu sur le PTZ.

Par ailleurs, passé un délai de cinq ans après avoir obtenu son PTZ, le bénéficiaire peut demander une subvention Anah (CCH : art. R.321-17), sous réserve de ne pas refinancer des travaux initialement inclus dans l’assiette du prêt.

Garanties et assurance emprunteur pour l’obtention d’un nouveau PTZ

L’établissement de crédit apprécie les garanties nécessaires à l’octroi du PTZ. En règle générale, il proposera les mêmes conditions d’assurance emprunteur et de garantie (hypothèque, privilège de prêteur de denier, caution...) que pour le prêt principal.

L’assurance emprunteur couvre les risques suivants :

  • le décès-la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA);
  • l’incapacité de travail et l’invalidité;
  • la perte d’emploi.

Le niveau de prime dépend de l’étendue des garanties souscrites et de l’âge de l’emprunteur.

Des frais d’acte et de garantie peuvent être réclamés à l’emprunteur.

A savoir : Depuis le 1er septembre 2010, les emprunteurs peuvent souscrire auprès de l’assureur de leur choix une assurance emprunteur. L’établissement de crédit ne peut pas refuser une délégation d’assurance dès lors que le contrat présente un niveau de garantie équivalent à celui du contrat groupe qu’il propose.

S’assurer en cas de maladie grave

La convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé), signée entre l’Etat, les établissements de crédit et les entreprises d’assurance et les associations de personnes malades ou handicapées, permet d’améliorer l’accès à l’emprunt et à l’assurance des personnes présentant un risque de santé aggravé. Par rapport à un contrat standard, l’étendue des garanties peut être différente et le tarif d’assurance peut être plus important (surprimes). Pour les emprunteurs de moins de 35 ans, les surprimes d’assurance relatives à un PTZ sont intégralement prises en charge par les professionnels de la banque et de l’assurance depuis le 1er septembre 2011, sous conditions de ressources.

Vente du logement et transfert du PTZ

Toute vente du logement avant la fin du prêt entraîne le remboursement intégral des sommes encore dues. Toutefois, l'emprunteur peut conserver le bénéfice du prêt à 0 %, sous la forme d'un transfert du capital restant dû, s'il acquiert une nouvelle résidence principale répondant aux critères du prêt à 0 %.

La banque peut toutefois refuser le transfert si celui-entraîne une dégradation importante des garanties dont elle bénéficie.